10 апреля в Москве, в Swissotel Красные Холмы, прошел бизнес-бранч «Проектное финансирование в девелопменте: банки раскрывают карты», организованный конференционным центром «Событие».
10 апреля в Москве, в Swissotel Красные Холмы, прошел бизнес-бранч «Проектное финансирование в девелопменте: банки раскрывают карты». Организатор мероприятия – конференционный центр «Событие». В ходе бизнес-бранча участники обсудили механизм взаимодействия между кредитными организациями и застройщиками после 1 июля 2019 г., степень готовности банков к грядущему росту объемов проектного финансирования, последствия перехода на эскроу-счета для рынка ипотечного кредитования и заемщиков. Как обеспечить непрерывность развития отрасли и избежать снижения объемов жилищного строительства в рамках перехода на новые правила? На эти и другие вопросы постлалась ответить представители рынка недвижимости и банковского сектора. Модератором дискуссии выступил Олег Ракитов, независимый эксперт рынка недвижимости.
Открыла мероприятие Анна Авдокушина, директор по проектному финансированию банка «ДОМ.РФ». В своем выступлении она рассказала о документе, который был разработан ДОМ.РФ, чтобы облегчить взаимодействие участников рынка недвижимости в новых реалиях. «ДОМ.РФ разработал документ "Стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам в целях кредитования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ". В нем отражены рекомендуемые характеристики проектов и застройщиков, иных участников проектов, структуры финансирования, а также приведены условия целевого кредита. Считаем, что это важный документ, рекомендации к действиям застройщиков в новой парадигме финансирования. При следовании положениям документа застройщик может рассчитывать на высокую категорию оценки кредитоспособности, что позволит проекту получить приемлемые для него условия кредитования в банках», — отметила Анна Авдокушина. Документ размещен на сайте ДОМ.РФ в разделе «Проектное финансирование» и носит рекомендательный характер, сказала она.
Вопрос конкуренции в банковском секторе затронула Татьяна Ушкова, председатель правления «Абсолют банк». «Только большое количество банков, которые смогут участвовать в проектном финансировании, способно обеспечить здоровую конкуренцию. На сегодняшний день по этому направлению с застройщиками работают три – четыре игрока, при том что два из них являются монополистами. При таких раскладах о конкуренции не может быть и речи, кредитные организации навязывают свои условия девелоперам, у которых просто не остается выбора. Понятно, что не все банки сегодня готовы взять на себе новую функцию строительного контроля, но мы принимаем новые условия и повышаем свою компетенцию в данном вопросе», — сообщила председатель правления «Абсолют банк».
Светлана Назарова, управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк поделилась опытом ведущего игрока и сообщила, что в данный момент среди застройщиков нет ажиотажа: пока не утверждены критерии, позволяющие работать по старой схеме, они не спешат в банки за проектным финансированием. «У Сбербанка достаточно компетенций в данном вопросе и нам проще перестроиться на новые правила. Сегодня мы работаем в стандартном режиме – на текущий момент с начала года нам поступило 284 заявки на кредитование проектов строительства жилья, в стадии рассмотрения находятся 204 сделки, при этом до 1 июля мы рассчитывали, что в Сбербанк придет около 800 заявок. Порядка 70% от общего объема приходится на заявки с использованием счетов эскроу. Наибольшую активность проявляют региональные застройщики, которые первыми пошли в пилотные сделки с эскроу еще год назад, а столичные девелоперы наибольшую активность проявили в конце прошлого года», — привела статистику Светлана Назарова.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» отметил, что последнее время в сфере законодательства происходят разноплановые тенденции: «Первоначальный вариант реформы предполагал достаточно плавный переход на эскроу-счета и исключение для жилых комплексов, продажи в которых стартовали до 1 июля 2018 г. Однако в декабре был принят 478-ФЗ, согласно которому продажи квартир во всех проектах должны вестись по эскроу-счетам начиная с 1 июля 2019 г за исключением проектов в высокой степени готовности. Реакция застройщиков, опасающихся за экономику своих проектов, последовала незамедлительно, и уже в конце января Министр строительства и ЖКХ выступил с заявлением, что треть жилых комплексов на стадии реализации не сможет получить проектное финансирование. Тогда заговорили о разработке критериев для проектов в высокой степени строительной готовности, для которых можно сделать исключение. По указанию Президента РФ критерии должны быть приняты до 15 апреля, но предварительный проект уже обнародован. Согласно данного проекта до 80% существующих проектов сохранят право на прямое привлечение деньги дольщиков по старой схеме. Получается, мы обратно вернулись к тем параметрам реформы, которые закладывались изначально. В этой связи лично мне непонятно, зачем нужны были такие законодательные инициативы, которые принимались зимой», — поделился свои мнением эксперт.
В свою очередь Владислав Преображенский, директор клуба инвесторов Москвы, предупредил, что законодательные инициативы на этом не закончились. «4 апреля депутат Госдумы Николай Николаев внес очередные поправки в закон. На сегодняшний день текст законопроекта содержит 117 страниц. Эти бесконечные поправки затрудняют работу и застройщикам, и банкам, представители которых просто не успевают разобраться в том, что происходит в сфере нормативного регулирования долевого строительства», — рассказал спикер.
Со стороны девелоперского сообщества на бизнес-бранче выступил Денис Новиков, руководитель юридического управления ГК «Пионер». Он предложил использовать в России опыт Германии, где предусмотрена возможность поэтапного раскрытия денежных средств дольщиков. «Это рабочая схема, которая предполагает частичное раскрытие счетов эскроу и получение застройщиком определенной суммы пропорционально степени готовности объекта: на этапе котлована – 10 %, затем после возведения части конструктива – 20%, по завершении монолитных работ – 20% и т.д. Поэтапное раскрытие счетов эскроу не увеличивает риски для банков — кредитная организация осуществляет банковский контроль: контролирует расход денежных средств дольщиков и отслеживает все операции застройщика. Более того, поэтапное раскрытие счетов эскроу было предусмотрено одной из рабочих версий законопроекта при подготовке Закона № 175-ФЗ», — резюмировал представитель девелопера.
Участники дискуссии сошлись во мнении, что прогнозируемый рост цен в сегменте новостроек нельзя объяснять только законодательными инициативами. По мнению спикеров, цена будет регулироваться рыночными механизмами, покупательским спросом и другими факторами, в числе которых увеличение ставки НДС, рост стоимости строительных материалов за счет колебаний валютного курса, а также рост цен на топливо.
